日本商業地產你要知道的事

張家鵬2014-04-17 11:35:34來源:《中國房地產業》

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 張家鵬 RET睿意德執行董事

  最有價值的資產不是房子,而是居住在項目里的客戶。

  從商業地產的角度來看,日本是美國之外另一個值得品一品的國家。

  以東京為例,城市地鐵站覆蓋密度極高。在銀座、日比谷、有樂町這樣的地方,幾乎每個路口都是地下鐵入口,每棟商場都與地鐵連通。完善的軌道交通推動了商業的繁榮。東京是世界上百貨公司密度最高的城市,東京更是寸金寸土,單是山手線環繞的都心區內,便至少有將近70間百貨。

  關于日本商業的發達無需贅述,關于日本購物中心,中國業界需要知道的是,日本如何把這一舶來品發揚光大的同時,還賦予了新的生命。

  與美國相比,日本地少人多,土地資源昂貴,因此土地利用率較高,購物中心也以多層為主,停車場配置率低,而美國則以大面積停車場和二層建筑為主。相對而言,日本公共交通便利,到購物中心的消費者也以乘坐公共交通工具為主。

  從購物中心的地理位置分布分析,日本有超過一半的購物中心分布在郊外地域,此外還有26%的購物中心集中在中心地域,還有23%的購物中心分布在與中心區域相鄰的周邊區域。

  從主力店的情況看,日本購物中心的主力店主要有以下幾種類型:百貨商場、日用品賣場、超級市場、家居中心、折扣店和藥店。在日本,60%以上的購物中心只有一個主力店,主要是日用品賣場(GMS)或者從事食品銷售的超級市場(SM)。還有25%的購物中心沒有主力店。百貨商場并不多,在日本一度只有不到5%的購物中心中設有百貨商場。

  日本購物中心的發展優勢不僅僅是體現在硬件設計上,其軟件即公共服務也在細微之處體現著人性化。號稱代表日本商業地產新潮流的六本木新城,為消費者提供的是家庭婦孺式的服務。

  2004年以來的十幾年,日本購物中心的發展進入了前所未有的大競爭時代,幾乎平均每年就增長近60家。貼身肉戰之中,絕大多數的購物中心都陷入了銷售不振中。也正因此,近年來日本購物中心越來越注重差異化,種類也開始變得豐富,有再開發型、火車站大廈型、折扣型、郊外型、生活樣板中心型和主題型等,而且許多購物中心還添加了一些從未有過的“新”元素。

  比如,日本部分購物中心為了在競爭激烈的零售業中獲得發展優勢,開始走主題特色的道路,主要表現在購物中心有一個統一的主題或與眾不同的設計特點。以Garden Walk為例,該購物中心是東京郊外的一個露天零售廣場,其特色是以花為主題:花瓣形的商店屋頂、郁金香噴泉、向日葵形的表演舞臺,遍布整個購物中心的是鮮花和山茱萸。

  值得注意的是,小區型購物中心正在日本快速增加,成為近幾年購物中心產業發展的主流之一。其出現的原因在于早期因競爭關系,日本購物中心都走美式大型化路線,但由于投資及經營成本比較高,難以達到損益平衡,加上近年來大型店(GMS)營運走下坡,業者紛紛轉型開設新形態的、規模較小的購物中心以貼近市場需求。

  日本Chain Store Age雜志曾經公布過一份最佳十大購物中心名單。其中社區性的小型購物中心,由于有地方特色、滿足商圈消費者需求,所占比例多達六成。相對的,表現最差的十大購物中心排名中,多半是區域型大型購物中心。

  國內的開發商目前也已經逐漸意識到,最有價值的資產不是房子,而是居住在項目里的客戶。圍繞他們的需求做文章,社區商業和區域型購物中心都有廣闊的前景。

  中國的社區商業從街邊夫妻店到現在深入社區的簡單組合形態,隨著電子商務的深度運用,新一代社區商業一定從各方面考慮選址、規模、社區消費者的消費習慣、店裝設計、經營方式、服務功能,將全面進入精細化發展階段。而如何抓住“小而美”社區商業發展的時代機遇,日本是一個不錯的觀察和學習的角度。

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