海外地產新“獵場”

蔣騁2013-11-15 15:01:08來源:中國房地產金融

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  不用太擔心國內房地產,海外市場將是中國投資者的下一個圍獵場。

  近幾個月來,中國一、二線房價持續創新高,北上廣深頻現地王。調控下強壓的樓市風險再次浮現,泡沫吹破的前景岌岌可危。泡沫恐慌隨價格跟漲,人們想起當年日本樓市泡沫的破裂,市場一片四面楚歌。對此,諾頓羅氏合伙人杰弗里·布勞特(JeffreyBlount)認為,不用太擔心內地房地產,海外市場將是中國投資者的下一個圍獵場。

  硬著陸是杞人憂天

  這位十多年來常駐中國的分析師說:“現任政府有足夠的政策工具和空間,來掌控經濟發展的方向。

  比如說,它能立即啟動或取消項目的開展,放寬或緊縮銀行的借貸,贖回或倒閉陷困的企業??傊?,政府能輕易移動某塊經濟領域的拼圖,而無需為草根或圈內流短蜚長的過度干預而煩惱。”

  因此,布勞特認為,政府有抵御金融危機強有力的工具。在其他國家,市場力量在經濟鏈中處于上游,對整個生態系統有較強的主導力,也會帶來更多風險。而在中國,人民幣仍是管制貨幣,金融市場還未完全開放。“所以,所謂亞洲金融危機卷土重來,中國資本大量離場都是天方夜譚?;谶@種背景,地產業硬著陸的說法不免有點杞人憂天。”

  他評價國內市場的心態時說,“泡沫重新泛起”

  等諸如此類的說法,很容易被戲劇性強化。“在一個健康的金融體系中,危機呈現周期性。有些公司在危機中死去是正?,F象,否則,這個體系就有問題了。

  人人賺錢堆砌出的只是曇花一現的表面繁榮。”布勞特認為,國內行業對自己身處何種大環境、大趨勢,要有正確的定位和預期。

  在他看來,起碼在現階段,政府的態度是不鼓勵國外投資者搶占國內市場,不論是商業還是住房地產。出于政策性的考慮,政府把控即便過緊也無可厚非,盡管給投資者帶來壓力。“因為在短期,維護整個行業的穩定是必要的。拿香港來說,前陣出臺的多項抑制樓市過熱的強硬措施,收到了立竿見影的效果,更多港民有錢買房,供求失衡得以緩和。”

  但不可否認從長遠看,管控口徑過窄不利于挖掘后勁。布勞特對政府管控的意見是:“不讓市場利率出軌,關注人民幣升值。人民幣升值會導致資本加速流出境外。如此一來,通貨可能緊縮,壓低物價水平,從而抬高國內資本的價值。至少在近階段,人民幣升值對政府來說是個有利的短期杠桿工具。”

  “房地產在中國就像股市,很難量化預估。許多人把它作為短期商品用以投資。樓市價格起伏不定,更易受情緒波動而震蕩。”話雖如此,他對國外地產業的前景做了一個長期的預計,“海外的商務樓和工地將是更穩定的一塊市場。住房這塊的不確定性較大,價格也許會大幅偏離目標水平。”

  挑準坑下蛋

  放眼海外,布勞特以美國為范本,解釋國外市場的特殊性。“幾乎人人想去美國體驗,其中不乏想在那邊定居的人。無論是居住環境,教育工作,還是市場條件,美國是數一數二的,這點毋庸置疑。中國、印尼等亞洲投資者都瞄準了美國、澳大利亞等發達市場,而房地產是進駐相對最有保障的渠道。”

  既然如此,為何許多投資者面對大好機會裹足不前,或在半路鎩羽而歸呢?布勞特對國內地產投資者下海的忠告:“實地考察,咨詢專家。團隊中一定要配備對目標市場了如指掌的成員。”他強調,房地產是地方性很強的產業,必須因地制宜。“在洛杉磯的地產,和在芝加哥的區別有天壤之別。”

  這一點在國外成熟市場尤其明顯。對首次出海的投資者來說,可把美國作為體驗區域性的樣板。

  布勞特介紹說,美國各州的法律、環境、人文都不同,機遇和風險也不同。具體而言,和土地相關的法規,大到能蓋多高造多久,小到房屋正面的建筑要求,都有近乎死板的規定,千里之堤毀于蟻穴,不容小覷。

  “所以,對投資者來說,關鍵是挑好目標市場,選擇最有把握的領域。”他進一步強調定點投資的必要性。不論是新造,還是改建;是辦公樓,住宅區,物流還是工地,都有一套自己的“營造法式”。

  預見行業衍變

  聚焦美國房地產市場,布勞特認為,零售地產值得關注。“美國零售業有其明顯的特征。大商場鱗次櫛比,人們日常開車去購物,所以商場必備大型停車場?,F在普遍的零售模式,是以沃爾瑪為代表的一站式服務,涵蓋吃喝住行。這一模式不久會被顛覆。”

  “設想一下網上零售業的未來空間,你會發現下一代零售地產將改頭換面。亞馬遜一類的網站將成為零售平臺的霸主,而原先大興土木的實店時代將一去不返。”他解釋說,大型商場將被物流集散中心代替。這些物流樞紐點靠近鐵路或機場,會是未來投資者爭搶的焦點。

  “五年后,零售業或許已變得面目全非。消費和交易都在手機終端進行。”布勞特描述了一個有趣的情境:到了飯點,你的腕表會自動測量你的血壓指數,開出量身定制的菜譜,在線訂購食物。等你下班回來,這些原材料已經送到家門。“這只是技術革新改變生活方式的一個縮影。”

  因此,房地產從業者對商業生態的衍變要有廣闊、深遠的預見。

  其次,大家庭住宅是美國等西方市場又一值得關注的新興領域。如今大家庭住宅遍布美國各大城市,布勞特把它歸因于戰后嬰兒潮的產物。

  “首先,上世紀四五十年代出生的美國人,占了美國人口的大部分?,F在他們都退休了,追求優質生活。另一方面,六七十年代的美國曾經歷一段城市衰落期,社區危機四起,學校質量驟減,人們從城鎮搬到郊區,買住得下幾代人的花園式別墅,尋求更舒適安全的生活環境。而如今,城鎮化卷土重來,學校、交通、社區治安均有所改善。”

  “突然間,市中心的工作區變得比郊區更適宜居住。隨著年齡增大,人們不想要四五百平方米的大套間,而離飯店50英里遠。因此,整一代人又從郊區轉向市中心,追求更簡單輕便的生活,不需要打理草坪后院。”

  目前,這種二次城鎮化的人口變遷蔓延全美,使華盛頓、紐約等大城市成了中高層階級的落腳熱土。

  所以布勞特認為,位于市中心的大家庭式優質住宅區,是很大一塊香餑餑。

  事實也證明,越來越多的工地、辦公樓甚至商鋪,正在被改建成這類高端住宅。

  借殼上市不可取

  據諾頓羅氏的最新報告,2013年見證了中國房地產巨頭大舉進軍美國的步伐。在紐約,搜狐中國斥資7億美元買下通用汽車大廈40%的資產。在舊金山,萬科和鐵獅門以6.2億美元共拿豪華私人公寓。

  在洛杉磯,綠地豪擲10億美元,投資多功能公寓辦公樓。

  由這些龍頭破浪,越來越多的企業會走向成熟市場。不少投資者傾向把借殼上市作為下海融資的渠道。

  對此,布勞特認為得不償失。“理想的融資方式,是用現有的國外經營為渠道。”他舉例說,一家在溫哥華的中國企業,可以把海外業務作為現金、信貸或資產的來源,這種方式合法,契合現在的政策方向。加之現在允許外匯配給,企業可以在海外投資基金。

  隨著政府開放保險公司投資房地產的閘門,布勞特預期,一大筆資金會通過保險機構,涌向海外。相應地,市場價格出現波動。至于何時開啟,并落實到交易層面,也許在明年內而非幾個月的期許。

  在市場日益開放多樣化的趨勢下,如何在房地產穩住一席之地?布勞特認為,是守住本行,不充多面手。“在這里做的是住房,到海外最好秉承舊業。

  但從地理角度,要避免把蛋放在一個籃子里。對于跨國投資者,在細分領域精專,平衡各個地區的投資比重,尤其對保險公司這類經不起高風險的企業而言,是不變的王道。”

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