倫敦樓市“高富帥”

嚴婷2013-09-20 15:00:10來源:中國房地產金融

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  嚴婷:目前為止,2012年倫敦奧運會對倫敦的房地產市場產生了什么樣的影響?這樣的趨勢在奧運結束后是否還能夠持續下去?這已經是倫敦第三次舉辦奧運會,你有沒有一些反映房產價格變動的歷史數據(或沒有變動)?

  包墨凱:奧運會對倫敦的房地產市場是有影響的,但是這種影響很有限。東倫敦離奧林匹克公園較近,那里的房價自從2 005年倫敦申奧成功以來的表現就相當好。自20 05年以來,哈克尼區(Ha ckney)的房價上漲了59%,多爾斯頓(D alston)上漲了53%,肖迪奇(Sho reditch)上漲52%。

  這部分地說明了買家和投資者們對能夠從奧運會獲益抱有期待,尤其是東倫敦的大規模重建和公共交通網絡的改進。

  同時也很重要的一點是,要記住,奧運會的目的就是在奧運結束之后為倫敦留下一筆奧運遺產,為英國首都的人們提供他們能夠支付得起的房產。這點在“后奧運公園 ”的房產規劃當中就很明顯。百分之五十的運動員村,未來都會在“可承受價格”范圍內——一半的房子以市場中間價格出售,一半用于社會出租——這些都是在規劃過程中就已經安排好的。

  不過,我不認為未來數年內倫敦的房地產價格會大幅下跌,因為倫敦的房地產市場需求仍然很強。這不僅是由國內買家,也是由大量的國外買家和投資者所支持的。在未來數年內,倫敦房價很可能會慢速繼續上升,而英國其他地區的房價則會呈現出參差不齊的情況。

  嚴婷:你最看好倫敦哪些區塊的房產市場?哪些物業類型最有長期投資價值?

  包墨凱:在房產市場,地段是決定房價的一個根本因素。

  作為首都和進入歐洲的必經之路,倫敦仍然是英國平均房價最高的地方。倫敦的平均房價是3880 00英鎊,遠高于全英國平均房價2290 00英鎊。但是,蘇格蘭的平均房價是1510 00英鎊,威爾士為1780 00英鎊,北愛爾蘭為1290 00英鎊。

  英國房價最貴的五個郵政區都在倫敦市中心。這些地區的房價是由國外買家的強大需求推動的。倫敦的辦公樓市場也在衰退時期中經歷了類似的國際投資流入。2012年4月,倫敦金融城發布了一份報告《世界資金流向倫敦辦公樓市場帶來的啟示》,發現在過去3年中,65%的倫敦辦公樓市場的購買者是來自30個國家的國外投資者。在未來5年內這種來自全球的需求是不可能減弱的。在國際投資者如此強烈的市場需求下,長期來看,是很難看到倫敦,尤其是倫敦中心城區的房產市場減弱的。

  嚴婷:歐債危機對歐洲和倫敦的房產市場有何影響?從長期來看又會帶來什么影響?

  包墨凱:對倫敦的影響是相當大的,但它是把雙刃劍。

  在住宅市場,比如在20 07和20 08年,倫敦的房價曾有過急速的大幅下跌。不過這段低迷時期并沒有持續很久。隨著歐元區危機的深化,倫敦在危機期間被國外房產投資者視為“避風港”。數據表明,2011年,國外投資者在倫敦中心區的房產投入了52億英鎊,比20 10年多了15億。亞洲投資者也加入了這股潮流,在20 10年售出的全部倫敦公寓中,他們買了47%。

  在經濟衰退時期,倫敦受到國際買家和投資者的青睞并不令人感到意外。倫敦一直以來都是國際房產投資者的投資目的地之一。在2 0世紀8 0年代,倫敦的房產市場主要被來自北歐,尤其是瑞典的投資所主導。當日本上世紀90年代初期房地產泡沫破滅之后,日本投資者蜂擁而至。2 003年,德國投資者占到倫敦購買量的33%。2011年,我們看到來自多個國家,尤其是亞洲的資金流大量增加。

  2011年,在吸引世界投資辦公樓市場的全球城市榜單中,倫敦排名第一,以50億美元的投資總額超過了排名第二的東京。紐約、巴黎、香港、新加坡、華盛頓、首爾、洛杉磯和上海都在前十名中(上海排名第十)。

  倫敦被視作房產投資的“避風港”,有相當多的理由。

  最重要的一點就是倫敦是領先的世界金融中心。一個健康的金融業需要一個穩定的房產市場。在倫敦大約有250家外國銀行,75%的世界50 0強企業在倫敦設有辦事處,超過30萬人在倫敦金融城工作。倫敦有能力保證它的房產被來自全球的高質量人才居住,并且以此吸引全球資本。

  第二,流動性是倫敦房產市場的一個優勢??倳匈I方存在,這讓投資者即使在最糟糕的市場情形下也能感到安全。

  第三,英國的稅收系統為國外的投資者提供了一個友好的監管架構和稅收制度。它不限制房產的所有權或是資金在英國的流入和流出。

  第四,隨著國際學生人數的飆升,他們住宿的需求也在增長。24%的亞洲學生父母的買房決定是為他們孩子在倫敦求學做出的。

  如果把上述因素看做是保持倫敦吸引力的硬件,那么建立起投資者信心的軟件,應該就是倫敦作為世界著名城市的聲譽。人們更愿意在他們知道并熟悉的地方投資。倫敦作為一個多元文化的城市吸引了全世界的注意和投資。

  嚴婷:美國監管機構最近指控渣打銀行隱瞞與伊朗2500億美元的非法交易,并稱其為“流氓機構”。你認為這會對渣打和倫敦金融城造成多大損失和影響?美國監管機構是否在尋求機會損害倫敦作為金融中心的地位?

  包墨凱:渣打以2.17億英鎊的和解費消除了失去紐約州執照的直接風險,盡管其他監管當局仍在繼續介入調查。倫敦全心全意地歡迎一切揭露和懲罰錯誤行為的努力。但是正如英國央行行長金恩(Mervyn King)指出的那樣,美國紐約州金融服務局(DFS)的行為和其他參與如L IBOR“操縱門”類似調查的當局非常不同。

  顯然,對于DFS的行為及其煽動性言論是否適當是一個問題。當一個未經追蹤的、單方面的報告導致一家銀行的股價一夜之間下跌25%,很顯然是有些地方出了問題?;?ldquo;無罪假定”的、協調和謹慎的方式應該同樣適用于銀行和銀行家,就像對待社會其他部分一樣。雖說無風不起浪,但煽風點火也不該是監管機構的工作。否則,這類調查就有保護主義情緒之嫌,尤其是DFS局長勞斯基(Be njamin Lawsky)的主要目標之一就是“提高紐約作為世界金融中心的地位”。

  嚴婷:你是否擔心渣打銀行可能不會是最后一家?你對其他的金融機構避免陷入類似狀況有何建議?

  包墨凱:今年夏天出了一系列問題,繼巴克萊Libor操縱案和摩根大通“倫敦鯨”之后,渣打是最近一個觸犯美國當局的金融機構。良好的監管和有效執法不僅是一個金融中心的競爭優勢,也是聲譽優勢。但這不夠,全世界銀行業都需要在監管之下自我清查。

  嚴婷:最近中國的長沙、武漢、成渝、西安等中西部龍頭城市都提出要打造區域級的金融中心。你認為,中國在建設上海這個國際金融中心的同時,有建設多個區域級金融中心的必要嗎?如果有,又該如何差異化發展?

  包墨凱:倫敦作為金融中心的發展,是由私人部門所主導的,并有強大的規章制度支撐它的成長。這個方向和中國由中央控制的政策有所不同。不過,我們認為一個國家的政策很大程度上取決于自身政治和經濟狀況。我相信,成功建立一個健康的金融市場是存在一些共同因素的。

  我想說的第一點是開放性,對世界交易和國際人才開放。第二點,將可預測性、透明度和穩定性納入到稅收和監管環境中,金融中心的發展需要一個健康的環境。第三,人才應該一直是整個行業的中心。去思考如何讓商業人員樹立信心是很重要的,一個受到信賴的法律體制是關鍵。在金融服務業工作,無論是期貨、股票或債券,商業倫理的高標準以及專業主義,都是很重要的。教育專業人員達到這一標準,同時建立起一個可靠的政治、法律和安全系統極為重要。

  我想說的最后一點是關于競爭。競爭總是存在,但我們認為,金融服務業不是一個“零和博弈”,其他金融中心的成長能增加整個市場的效率和流動性。

  嚴婷:目前市場上對人民幣貶值的預期有所上升。你認為推動這一趨勢的主要原因是什么?這將會對全球的人民幣使用還有倫敦的離岸人民幣市場有什么影響?

  包墨凱:人民幣國際化進程并不僅僅取決于外匯匯率。它還和很多其他因素有關,比如利率、資本賬戶的開放程度,還有最重要的是中國政府的決心。市場預期的確會影響投資者信心,但一個成熟的人民幣市場更為重要。

  我們在過去的數月里看到人民幣對美元的貶值。然而,歐洲的投資者卻從人民幣對歐元的大幅升值中發現了機會:在過去一年里人民幣對歐元幾乎升值了14%。我很高興地看到,不久前澳新銀行在倫敦發行了1 0億人民幣(約合1億英鎊)的三年期點心債。幾周之前,巴西銀行剛剛通過其倫敦分行發行了1.66億人民幣(約合170 0萬英鎊)的兩年期點心債。這明確表明,機構和個人投資者對倫敦作為世界最大的外匯兌換中心抱有信心。對于人民幣這一今后可能成為世界上最重要的貨幣之一,我們希望倫敦金融城能夠繼續扮演重要角色。

 嚴婷:倫敦成為人民幣離岸交易中心的計劃很大程度上取決于中國政府的相關政策。金融城是否會積極呼吁中國政府繼續放開政策,還是只打算做好自己的工作并靜觀其變?

  包墨凱:我不認為中國政府會對倫敦金融城或英國政府的指手畫腳做出回應。倫敦作為人民幣交易中心的發展路徑將跟隨中國和中國在香港方面的政策。我們現在正在做的,包括發布有關人民幣市場的報告,是為了更好地了解這個市場,幫助其成長。

  中國政府需要獲得最充分的信息來決定下一步怎么走。他們能做的是設定規則和參數、放開對資本流動的管制等,并解決陸續出現的問題。所以我們不是在教育任何人,而是在滿足一種市場需求,這種需求很大程度上取決于中國政府。

  嚴婷:對于倫敦發展人民幣交易中心的計劃,你是否有一個具體的時間表或者路線圖?

  包墨凱:我們不做這方面的路線圖。倫敦已經是一個人民幣中心了,人們可以在倫敦交易人民幣,只是還沒有達到我們理想的程度。舉例來說,如果利物浦有一家企業想要購買上海的貨物,他們希望以人民幣計價,然后去利物浦的一家銀行咨詢是否可以,銀行很可能會告訴他們“不行”,而我們希望能做到的事情是讓銀行說“可以”。這樣的情況會越來越多,各家銀行的節奏和交易量不一樣,但我們看到這正在發生。

  嚴婷:如何看待倫敦和香港人民幣市場方面的關系?

  包墨凱:我們已經表明,倫敦不會試圖復制香港目前的清算安排等機制,這些安排都很有效。我們的目標是成為西方的人民幣交易中心。但市場會發展,如果你是市場領軍者,你總會試圖維持領先地位,除非香港放棄,但我相信不會。我們認為倫敦與香港的關系是互補、互相促進的。

  嚴婷:你如何看待人民幣未來在國際貨幣體系中的地位,十年后,人民幣是否會成為全球主要貨幣之一?

  包墨凱:很有可能。人民幣已經是主要貨幣之一了,但是否會成為全球儲備貨幣,這是另一個問題,這必須等到人民幣實現完全自由兌換之后。成為儲備貨幣的關鍵一點是,貨幣不能被操縱。一年之前,外界普遍認為人民幣被操縱而且顯著低估,但現在已經基本達到了均衡水平。如果人民幣在海外市場上交易量很大的話,中國政府是很難操縱貨幣的。但你要知道,所有政府幾乎都會想方設法影響貨幣,包括瑞士政府。

  另一個相關但不同的問題是,成為國際金融中心很重要的關鍵問題是法制、監管機構的效率和能力、不歧視。但現在中國對非本土機構還存在一些普遍的歧視做法,隨著中國的發展,這一點必須改變。很多人問我有關港交所收購倫敦金屬交易所(LME)的事情是否會受到英國政府的干涉,我告訴他們,這與政府毫不相干,因為政府在其中并不涉及到任何利益關系,無論收購者是否來自中國,只要 “適合且適當 ”( fitand proper)即可。

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