紐約房地產市場機制成熟 投資房產很難賺取暴利

2013-05-06 14:31:28來源:新華社

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  如今在紐約工作的中國白領們聚會時,“看房”、“買房”成為餐桌上的熱議話題。但紐約房地產市場高度成熟,又存在諸多政策、法律差異,中國人在新一輪“買房熱”中也不缺乏冷靜。

  買房好時機:

  房價低位回升,貸款利率很低

  陳揚幾年前從紐約大學碩士畢業后進入某金融機構成為一名分析師,不久前他剛通過按揭貸款在曼哈頓買下了一套一居室。
“身邊有很多朋友都在看房、買房,現在紐約房價正在從低位回升,貸款利率又很低,是不錯的買房時機。”陳揚說。

  從標準普爾公司發布的標普/凱斯席勒房價指數的歷史數據看,紐約地區房價指數在金融危機前的2006年5月達到216.60的歷史最高點,之后隨著美國 房地產市場泡沫破滅,該指數一路下跌。標普最新公布的數據顯示,紐約地區今年2月份的房價指數為163.68,處于金融危機爆發后的最低點附近,業內外人 士普遍認為這已是歷史低點,是進入房市的好時機。

  另外,近期部分經濟指標顯示美國經濟開始緩慢復蘇,加上美聯儲超低利率政策讓貸款變得“便宜”,吸引許多買家重回房地產市場,在紐約的中國人自然也看到了這個機會。

  在紐約一家房產中介公司工作的杰西·湯說,“在美國購房的中國客戶越來越多,連我這個華人中介也受到追捧。”

  入市須謹慎:

  諸多政策、法律差異

  雖然中國人在紐約買房升溫,但業內人士也說,紐約房地產市場機制成熟,房價穩定,投資紐約房產很難賺取暴利,保值的作用大于增值。

  而且,資深紐約注冊地產經紀人郝悅說,由于法律背景不同,中國人在買房時存在一些盲點和誤區,成為潛在風險。比如過戶的法律程序比較復雜,雙方律師經常需要幾個回合的溝通協調才能達成協議。

  杰西也提醒,由于美國每家銀行的貸款政策不同,建議買房者“貸”比三家,以獲得更為優惠的利率。她還說,購房時不僅應看房屋本身的價格,還必須對以后房屋的維護成本有個全面審慎的考量,如地產稅、物業費、水電氣費用等。

  郝悅介紹說,紐約的公寓常見的有兩種,一種是Co-ops,翻譯成中文是“合作住宅”。購買者買一棟大樓中的某個公寓,類似購買了公寓大樓的一部分所有 權。這一類公寓售價比較低,但每個公寓樓都有業主委員會,無論出售還是出租,都需要委員會投票批準。還有一種公寓是Condo,大意為“分戶式產權公 寓”,產權是分開的,自由度也大得多。這種公寓售價較高,但沒有業主委員會的限制,如果購房者想兼顧自住和投資兩種用途,最好選擇買Condo。

  業內人士還提醒,其他某些國家可能有購房移民的政策,但美國并沒有類似政策,購房者不要輕信一些購房中介給出的購房移民承諾,購房時還需謹慎。

  中國買家

  不會影響紐約房地產市場

  業內人士說,中國人在紐約確實出現一定的購房熱潮,但對紐約房地產市場的影響卻并不明顯,畢竟“紐約是一個成熟規范、國際化程度高的市場”。

  “人們經常說華盛頓是美國的首都,但紐約是全世界的首都,”郝悅說,“所以紐約的購房需求一直都是剛性需求,房價不會出現太大波動,即使在金融危機時期,紐約房價也沒有出現暴跌的情況。”

  另據記者調查了解,以前是中國有錢人到美國買豪宅比較多,但最近來自中國的中產階層成了在紐約買房的主力軍,支付方式也由大筆現金支付向貸款支付轉變。新的購房“主力軍”并不純以投資為目的,因此不會對紐約房價產生太大影響。

  像陳揚這樣的白領,買房首先是為了滿足自己的住房需求,當然他也考慮到了未來的投資可能性。綜合考慮,他將目光鎖定了位于曼哈頓中城的一棟2000年后建成的公寓樓。

  “這里交通便利,周邊各方面設施齊全,房子又比較新,將來如果投資,回報也會比較好。”陳揚說。

  房子面積為500平方英尺(約合47平方米),總價約為60萬美元,金融危機后,首付一般提高到總價的20%左右。如果將來選擇出租,月租金約為 3000美元,扣除房產稅、物業管理費等支出,每月可以收入近2000美元。這樣的回報雖不算太高,但不僅能以租養貸,相對其他投資方式也較為穩定。

  另外,除了曼哈頓黃金地段的公寓樓,據杰西介紹,中國的買家還很關注紐約周邊地區的學區房,這類房子的價格一直維持高位。

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