美國樓市:2013年有望觸底反彈

何姝姝2013-02-20 14:00:02來源:中國房地產金融

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  美國房產市場的低迷期已經結束,并將開始復蘇。

  美國跌跌不休的房價似乎就要接近尾聲了,并將在2013年迎來七年內的第一次上漲,但據路透社近期對24位經濟學家的調查結果顯示,可能出現的新一波止贖浪潮會對房市的回暖構成威脅。該調查預測2013年的S&P/Case-Shiller房價指數將上升2.0%。

  法國巴黎銀行(BNP Paribas)駐紐約的經濟學家Yelena Shulyatyeva說:“我們期待樓市的逐步復蘇,但如果新的止贖浪潮將席卷市場的話,未來房價下跌的幅度可能更大。”

  房地產市場的崩盤導致美國經濟陷入自20世紀30年代以來最久、最嚴重的衰退期。從歷史上看,房地產曾經幫助經濟走出低迷,然而從2009年年中開始它卻一直是經濟復蘇中最薄弱的環節。雖然住宅建造在美國國內生產總值(GDP)中只占2.3%,但房價對經濟的影響范圍相當大,很多家庭消費決策的制定都跟它有關。

  到目前為止,美國房價已從2005年年底的高峰位置下跌了約32%,估計有1100萬美國人現在的房貸債務已經超過了房屋的實際價值,而止贖潮又阻礙了房市的復蘇。

  福布斯的專欄作者Bill Conerly則強調今年美國的房地產市場僅會出現小幅回升,并非全面復蘇。市場活躍度和房價的提高雖能讓人松一口氣,但業主們將仍處在“溺水屋”的困境中。Bill認為樓市恢復正常的時機還沒有到,新房建設的速度也不可能超于平常。盡管今年開建房屋的總數或能超過100萬套,跟2012年相比上漲幅度相當大,但房屋開建量的實際意義并不大,30%的漲幅也說明不了多大的問題。

  2013年房價會漲,但僅略有上升。最新的數據表明,全美平均住房價格的年增長率增加了近5%。這個預估對未來幾年的樓市而言過于樂觀,因為對于不少有多套“溺水屋”(房貸債務超過住宅價值)的業主來說,一旦他們不必償還現金,他們就會立刻出售。這樣一來,市場上的房屋量就會越來越多,從而限制房價的上漲。

  路透社的調查預測房地產市場今年的止贖物業庫存將會達到約150萬套,雖然沒有歷史數據可以參考,多數分析師仍認為止贖浪潮已經見頂或即將見頂。

  由于房屋止贖及其引起的房價繼續跳水的隱患是所有房地產市場復蘇的主要障礙,一些分析人士則表示美聯儲進一步購買抵押貸款支持證券的舉措能緩解一定的壓力。

  目前的抵押貸款利率已經接近歷史最低水平,而居民住房負擔能力也是歷史上最強時期。TD證券紐約高級宏觀策略師MillanMulraine表示,住房市場的問題并不一定是抵押貸款利率太高。

  他說:“主要的問題是大家都期待價格會繼續下跌,使得大量的潛在買家都在一旁觀望,等待更好的入手時機。我不認為購買抵押貸款支持證券(MBS)還會起到更大的作用。”

  不過隨著經濟復蘇勢頭的增強,由美國央行進一步購買MBS有利于保持較低的抵押貸款利率。

  在當前的經濟形勢下,商業周期很可能是促使房屋價格漲幅超過5%或者3%的通脹率的僅有因素。周期性的繁榮和蕭條帶來的房價漲幅或高于或低于發展趨勢水平,而稅收法律的變化可能會引起一次性的價格變動。站在長期角度,百分之十的升值預期有些不切實際。

  房產建造供應鏈中的企業今年的銷量應該有可觀的提升,同時需要面對不少現實挑戰:尋找員工、確保產品供應充足、確保生產所需的營運資金。公寓投資者(單戶住宅和公寓的業主)的情況則不那么樂觀,由于租金飆升,租房的成本已經高過了買房的成本。加上租房市場期望房價能繼續提升,許多業主很快會轉租為買。房東的日子雖不會不好過,但收益應不會超過2012年。

  房地產終于可以正式擺脫自2006年房地產泡沫開始以來就擔任的經濟“拖油瓶”的角色,穆迪首席經濟學家馬克·贊迪(Mark Zandi)表示今年房產市場對美國經濟的積極影響將繼續擴大。據他預計,2013年美國經濟增長的五分之一將來自房地產市場。

  無可否認,有許多跡象和統計數據都表示美國房產市場的低迷期已經結束,并將開始復蘇。舊金山、圣何塞、西雅圖、丹佛、鳳凰城、圣地亞哥、洛杉磯和華盛頓特區,都看到了庫存低于3個月的供應量。

  全美最大的住房建筑商D.R?;纛D連續兩個季度的利潤均超出分析師的預期,最新利潤高達225%以上。其總銷售額增加了28%,新訂單增加19%,未結訂單增加17%。同樣,全國第二大住房建筑商Lennar公司的盈利增長超過了分析師的預估,其總銷售額上漲了30%,新訂單增長了39%,未結訂單增加33%。

  全國住宅建筑商協會(National Association of Realtors)首席經濟學家大衛·克羅(David Crowe)認為房地產市場并沒有像以往那樣刺激美國經濟,這正是經濟復蘇一直疲弱的原因之一??肆_說:“現在樓市似乎正在回暖,房價上升、新建房屋數量也在增長,經濟復蘇將步入正軌。”

  新房銷售對經濟增長特別重要,因為它包含其他連帶銷售,如家具、家電和景觀美化等。房價上漲的同時也在增加家庭財富。

  NAR的數據顯示去年12月的現有成屋銷售比前一個月下降了1%,季節調整年率為494萬套,比2011年同期高出近13%。盡管實際數據低于預期估值,但房產市場上行的趨勢還在,助推房屋銷售和價格上漲的因素較多。

  銀行利率保持低限

  銀行低利息有助于樓市的恢復,繼2006年的高峰后,房價已下跌了30%,大大提高了居民房屋負擔能力。過去5年,美國各家銀行提供的30年期房貸利率一直維持低位,已連續在過去14個月內低于4%。房地美數據顯示,截至1月17日,利率下滑到3.38%新低位。

  當然,利息不會永遠這樣低下去。不過據美聯儲2012年年末的決定,將保持美國銀行系統的低利率不變,直到失業率降至6.5%。這意味著,低利率將有望持續到2015年。

  就業增長將帶來房價上漲

  去年12月的失業率是7.8%,低于2010年的最高點10%。就業市場的轉好意味著會有更多人搬出來獨立居住,房屋需求則會隨之擴大。Trulia首席經濟師表示,2013年美國就業人數將增長,并由此帶來房價的上升。特別在拉斯維加斯和邁阿密等地,這一現象將更顯著。他說,房價在過去下落非常嚴重,一旦回升,價格提高將非常顯著。

  供應量下降

  房屋需求增大的同時供應量在下降。NAR根據去年12月的銷售速度分析出當月出售房屋的供應量是4.4個月可消化,是自2005年5月以來的最低量。

  超低房價將不再出現

  5年前,美國樓市跌入低谷,就連位于紐約和檀香山最貴的樓市也一度出現房價回落的現象。根據美國Trulia租房與買房分析報告,過去5年中買房比租房成本低。

  此外,這一期間美國房貸利率出現史無前例的超低現象,也促成買房比租房更經濟劃算。

  然而這樣的情形在2013年將不再出現?,F在,美國樓市已經逐漸走出低谷,房價開始回升。2012年12月,全美房屋均價較上年同期增長了4.3%,達到2007年以來最高水平。雖然從全美角度看,租房數量的增長率仍高于買房,但根據Trulia最新數據,有出現逆轉趨勢的跡象。在25個最佳租樓市場中的14個市場,包括丹佛、西雅圖和舊金山等,租房增長開始低于購房增長。

  抵押房貸欠款率將緩慢降低

  樓市出現問題的標志之一是購房人還貸拖欠率的提高。2009年,美國房貸拖欠率為6.89%,為近年來最高值。2012年第四季度,這個數字已降至5.41%。Trulia首席經濟師分析說,預計在2013年,抵押房貸欠款率將繼續下降至2%。

  首次購房人數將增加

  美國房價在過去5年達到了歷史以來最低水平,不少人抓住這一難得的機會為自己購買了房產。然而許多年齡在25歲至34歲間的年輕人,卻沒有這么幸運。據美國近年的失業報告顯示,美國失業率最高的人群就是25歲至34歲的年輕人。2011年,美國年輕人失業率為9.2%,高于成年人平均失業率的8.7%。最近,這個差距已經縮?。?012年11月,年輕人失業率降至7.9%,成年人平均失業率降至7.7%。如果這一趨勢繼續保持,2013年美國年輕人中首次購房者的人數將會增加。

  但并不是所有專家都對美國樓市的復蘇堅信不疑。耶魯大學經濟系著名教授羅伯特·希勒(Robert J. Shiller),也是S&P/Case-Shiller房價指數的聯合創始人,最近在達沃斯論壇上接受彭博社的采訪中明確表示美國房市復蘇有可能只是幻影,并還有可能繼續下行。

  “房地產市場已經下跌了快六年的時間了,我擔心它很可能還會繼續下跌。從短期指數看,市場肯定是正在轉好,但2009年出現過相同的情況。”希勒在采訪中說道。

  在低成本借款的刺激下,買房需求增強、房價上漲表明房地產市場正在回暖。希勒認為目前的按揭利率很低,房價也回落到正常水平,樓市形勢是不錯,如果沒有任何狀況發生,現在是介入樓市的好時機。“但是,絕大部分的房貸都由政府支撐,這樣的市場很不正常,因此在向前發展的同時也具有諸多不確定性因素。”

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