聚焦年報季|房企掌舵人這樣看2022年樓市

蘇曉2022-04-22 11:50:39來源:中房網

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??中房網訊(蘇曉/文)進入4月下旬,除部分房企因疫情、審計等因素仍無法按時公布年報外,大多數房企的年報已如期“交卷”。

??回顧2021年,房地產行業走過了跌宕起伏極不平凡的一年。上半年市場熱情高漲,下半年行業持續調整,市場轉向低迷。同時,部分房企陷入債務違約、流動性趨緊、交付困難、評級下調等困境。

??為促進行業良性循環與平穩健康發展,去年末至今,行業利好不斷釋放,政策環境持續寬松。不過,今年房企仍面臨一波償債高峰,在行業信心與危機并存的情況下,業界對于2022年的房地產市場也有著不同的期待。

??“春江水暖鴨先知”,2022年房地產市場將何去何從,在今年房企業績會上各家“掌舵人”的發言中,或許可以尋找到一些答案。

??市場信心逐漸修復

??當前,房地產行業告別高杠桿、高周轉的發展模式已成定局,行業步入調整期,“陣痛”在所難免。不過,展望后市,絕大多數房企仍看好房地產行業未來前景。

??3月30日,碧桂園舉辦2021年度業績發布會,管理層表示,公司認為現在政策已經觸底,市場信心也在逐漸恢復之中。

??在次日萬科舉行的2021年度業績會上,萬科董事會主席郁亮也談到,房地產開發依然是重要的經濟活動,也是萬科現在和未來的主要業務,這門生意仍會“常做常有”。目前,有利于市場穩定的政策措施在不斷出臺,中央已經明確了促進房地產業良性循環和健康發展的方針,有關部門和各級政府也在制定政策穩定市場,公司對政策環境有信心。

??作為行業頭部企業,萬科和碧桂園對于房地產市場的預判,一向有著風向標的意義。

??在綠城中國執行董事李駿看來,2022年上半年是行業筑底盤整,預計下半年將逐步復蘇趨穩。

??同樣,在旭輝業績會上,旭輝董事長林中坦言,其仍然對房地產行業充滿信心?!氨M管行業正處在一個跌宕起伏的階段,很多人對行業前景也感到迷茫,但房地產行業是一個永續的行業,是周期性行業,意味著它一定是有春夏秋冬,相信冬天快結束了,春天也就不遠了?!?/p>

??業績目標趨于保守

??往年,房企非常注重新一年的銷售目標,而在今年的業績會上,大多房企表示要注重求“穩”,對于2022年的業績目標制定趨于保守,其中不乏還有房企下調了業績目標。

??如在招商蛇口召開的業績會上,其董事、總經理蔣鐵峰指出,考慮到外部環境的不確定性,公司全年銷售目標設定為3300億元,與去年銷售目標基本持平。

??建發國際行政總裁林偉國在解釋2022年銷售目標時坦言:“因為去年大概賣了1650億元,所以想先按此作為目標來安排?!?/p>

??而在綠城中國業績會上,李駿表示,2022年公司合同銷售額目標3300億元,爭取超額完成。相比2021年全年實現合同銷售額3509億元,綠城中國將2022年銷售目標下調了5.9%。

??還有時代中國,其業績會上董事會主席岑釗雄稱,時代中國將2022年銷售目標定為650億元,相比去年的1100億元有大幅下調,目標趨于保守。

??林中對旭輝2022年銷售目標并未給出確切數字。只表示全年有3600億元可售貨值,旭輝的目標是保持權益銷售額穩定,未來幾年將大幅度開始提高權益銷售額比重,關注權益銷售額背后的業績含金量而不是表面銷售額的大小。

??克而瑞指出,從規模房企2021年銷售目標完成情況來看,2022年企業整體的業績預期勢必也將更為謹慎,會有部分企業業績目標同比持平或降低,預計全年仍會有一定規模的房企面臨負增長困境。

??積極尋找收并購機會,慎重出手

??近年來,管理層多次強調防范化解房地產市場風險,鼓勵機構有序開展房企并購貸款。一時間“收并購”成了房地產業的熱點。而在房企業績會上,“收并購”也幾乎成為了一個必談的話題。

??值得注意的是,從目前房企業績會上對“收并購”的討論來看,大致分為兩類:一類是已獲得并購貸款額度的房企,多被問及收并購的原則和偏好;還有一類是出險房企,多被問及其資產出清進展如何等。

??而招商蛇口作為第一家獲得并購貸款的企業,對于其2022年的收并購計劃,自然引起多方關注。對此,招商蛇口表示,公司正在積極謹慎地推進,與多家房企接觸洽談收并購。不過,由于并購項目的風險多,所以對其風險控制會高一點,收益回報就會要求高一點。

??旭輝方面稱,并購額度既不計算在金融機構的兩道紅線之內,也不計入房企三道紅線計算的新增有息負債之內,因此未來會積極拓展。不過,雖然公司未來有兩三百億收并購貸款額度,但在收并購時會非常謹慎,把這些資源配置在公司認為最好的城市、最好的板塊和最好的項目。

??華僑城則明確,將本著穩中求進、優中選優的原則,做好充分的項目盡調,兼顧項目質量與對價的合理性,通過合理控制收購價格、明晰商務條款等多種方式盡可能將風險降低到可以控制的范圍內,謹慎、穩妥的開展收并購事宜。

??萬科管理層也透露,會留意相關機會。在保證自己安全,不要給行業添麻煩的前提下,盡其所能做對行業健康發展良性循環的事情。

??而對于出險房企來說,收并購作為盤活資產、回籠資金、降低負債的有效出路,也正在加速推進。

??如正榮地產,其管理層表示,已有20~30個合作項目正與具有國企和央企等背景的合作方洽談股權轉讓事宜。如果這些項目和資產順利出售,可以提早回籠規??捎^的資金。不過,正榮地產同時指出,項目轉讓與出售,都需要交易與稅審的諸多流程,到資金實際回流可用,還需要等待一段時間。

??以銷定投拿地

??而對于2022年的拿地策略,“以銷定投”、“量入為出”成為了不少房企的共同選擇。

??招商蛇口今年的拿地計劃,會根據市場情況做一些優化。在策略和原則方面,整體是滿足公司現金流和“三道紅線”要求,中長遠的戰略目標是希望凈負債率逐步下降,來優化資產結構。至于2022年的短期目標,則是以銷定投、量入為出,根據手中現金的情況來投入。

??同樣,保利置業今年也定下了以銷定投的拿地準則?!皺嘁嫱羶Y金支出初步定為200億元。若銷售情況理想,公司將適時將額度調整至250億-300億元?!?/p>

??在龍湖集團的業績會上,新上任的CEO陳序平亦表示,2022年將秉承“量入為出”的拿地策略,圍繞毛利率等指標進行布局。

??而旭輝則進一步明確:“不拿貴地、不拿錯地、不做激進收并購,增加權益,減少合作拿地,加快土儲周轉?!?/p>

??根據克而瑞研究中心統計,一季度百強房企中近七成企業未拿地,百強房企1-3月整體拿地銷售比低至0.1,較2021年同期下降了0.1,其中10強房企投資積極性最高,但也僅有0.14??梢?,今年以來房企謹慎拿地的態度早已在行動上有所體現。

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