[克而瑞]成交規模仍在歷史低位,六城首拍地塊冷熱分化顯著(2022年3月)

2022-04-11 11:08:42

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2022-04-11
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發布機構:克而瑞

??由此來看,目前熱點優質板塊的拿地機會已經得到了市場認可,但行業整體仍處于相對敏感的信心重建期,中央的維穩信號仍需進一步向地方落實。

??◎  作者 / 馬千里、周奇

??3月份,迎來了年內集中供地的首批供應及成交小高潮,全國土地市場供求雙側環比回升,不過同比依舊大幅下滑。尤其是成交規模方面,本月還不足1億平方米,顯著不及往期水平。

??市場熱度方面,在熱點城市合肥、廈門首輪集中土拍回暖的帶動下,平均溢價率環比略有回升,但結合實際土拍表現來看,城市間及城市內部板塊的冷熱分化依舊明顯,熱點板塊的優質用地數十家房企爭奪,庫存壓力較大的遠郊地塊或條件較為苛刻的地塊則基本依賴本地國企托底或遭遇流拍。

??市場走勢

??重點城市密集掛牌帶動供應規模大漲
但成交規模仍處較低水平

??供應方面。重點城市迎來掛牌高峰期,包括深圳、廣州在內的14個重點城市在月內發布了首輪集中供地公告,3月份土地市場供應量較上月大幅增加。據CRIC統計數據顯示,全國土地市場經營性土地供應總建筑面積達14078萬平方米,環比大漲115%,但同比下降了29%。重點城市集中供地方面,先后有廈門、武漢、成都、重慶、長沙、杭州、南京、寧波、天津、蘇州、濟南、無錫、深圳和廣州等14個城市發布首批集中出讓公告,不過除杭州、成都、長沙、天津等個別城市外,大部分城市的供應量都在300萬平方米以下。對比去年首批次供應規模來看,僅深圳供應量略超出去年同期,8宗地總建面達108萬平方米,其余城市供應量均較去年首批次縮減。

??成交方面。盡管有六個城市在本月完成了首輪集中土拍,但大部分城市成交規模不足100萬平方米,因此并未能有效助力全國土地市場成交規模上漲,3月成交量較去年同期仍有較大差距。據CRIC統計數據顯示,全國土地市場經營性用地成交建筑面積達6463萬平方米,受上月低基數的影響,環比大增55%,但同比下降60%。各能級城市中,僅一線城市因在月末開拍的上海推遲集中出讓、本月成交規模環比下降,二三線城市的成交規模均呈環比上漲趨勢,尤其是二線城市,在六城集中土拍的帶動下,成交規模環比大增177%。

??價格方面。因集中供地潮來臨,優質宅地供應力度明顯增加,本月平均地價突破3000元/平方米。各能級城市中,一線城市本月平均地價達18818元/平方米,環比不及上月,但同比上漲了62%;二三線城市本月成交均價環比均呈上漲趨勢,尤其是二線城市,本月成交均價達6525元/平方米,是去年下半年以來的最高點。

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??市場熱度

??六城首拍均現冷熱分化
致溢價率、流拍率雙雙環比上行

??市場熱度方面。在合肥、廈門、重慶等城市首輪集中土拍明顯回暖的帶動下,平均溢價率微升至4.5%,連續四月環比微漲。

??各能級城市表現略有差異,除一線城市因成交地塊均為商辦或舊改用地,溢價率降至零點外,二、三線城市溢價率環比均上漲。具體來看,合肥、廈門、福州、青島、重慶、武漢等六個二線城市中,合肥、廈門、重慶等溢價率水平較去年第三輪均明顯好轉,尤其是合肥,成交的24宗地中15宗進入競品質階段,比例超過60%,其中濱湖區數宗優質地塊更是吸引了二十余家房企爭奪,優質地塊競爭激烈,使得二線城市溢價率環比上月上升1.9個百分點,增至5.6%,在三個能級中熱度居首;三四線城市溢價率也略有上漲,平均溢價率增至4.3%。

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??土地流拍方面。以重點監測的城市來看,供應增加之下,流拍現象較上月有所加劇,流拍率增至18%。結合流拍地塊所在城市來看,除了流拍??腿木€郊縣外,本月集中土拍的城市也有多宗地遭遇流拍。盡管在降低優質地塊出讓門檻、提升住宅限價等調整下,廈門、合肥等城市首拍回溫明顯,出現了多宗地觸頂成交的火熱局面,但對于區位較為偏僻、周邊庫存較大的地塊而言,仍難成功出讓,如合肥、福州此次分別有8幅地和6幅地遭遇撤牌或流拍,首批次流拍率分別高達25%和33%。

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??重點地塊

??降門檻下廈門首拍回溫
年內第一宗總價超百億地塊成交

??3月,先后有福州、合肥、廈門、青島、重慶和武漢等6個城市完成了22年首輪集中土拍,上海和成都則開啟了首拍。對比去年第三批次集中土拍表現來看,廈門、合肥、重慶回溫最為明顯,首拍溢價率均在5%以上。尤其是廈門,通過加大優質地塊供應、降低起拍價等方式,首拍明顯回暖,島內地塊基本均為溢價成交,島外亦出現了觸頂搖號的火熱局面,流拍現象也較去年第三批次大幅好轉。

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??在成交地塊中,值得一提的還有上海黃浦濱江商辦用地。據地理位置來看,宗地位于董家渡區域,毗鄰綠地外灘中心,擁有一線江景,區位極其優越;同時地塊還是董家渡區域最后一宗大型商辦綜合體地塊,價值也十分高。如此優越的地理條件,該地塊的出讓條件也十分嚴苛,最終由本地國企聯合競得,成交總價為135.04億元,是年內至今成交的唯一總價超過百億地塊。

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??總結,與上月判斷一致,受國內疫情反復和經濟波動影響,3月份土地市場成交仍處于歷史低位,其中上海更是推遲了首輪土拍時間。土拍熱度方面雖然合肥、廈門等部分城市出現回升,但具體到城市內部來看依舊冷熱分化,如合肥新站區6幅地塊全部流標,并導致周邊新房市場熱度進一步下滑。

??由此來看,目前熱點優質板塊的拿地機會已經得到了市場認可,但行業整體仍處于相對敏感的信心重建期,中央的維穩信號仍需進一步向地方落實。對于即將在4月下旬開啟首輪土拍的眾多城市而言,若想要集中土拍達到穩定和提振市場信心的作用,還是需要更多實質性地方利好政策的引導。

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