[克而瑞]土地成交量價延續環比上升,19城推出2022首批供地

2022-04-07 16:12:05

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2022-04-07
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發布機構:克而瑞

??2022年第14周

??3月28日-4月3日,22城集中土拍小高峰延續,本周重慶、武漢和成都均完成了22年首輪集中土拍。在此帶動下,本周重點監測城市的土地成交量價環比繼續走高,同比亦呈上升趨勢。同時,本周又有四城公布了2022年首批集中供地,包括深圳、廣州、濟南和無錫。至此,已有19個城市公布22年首批供地,其中四個一線城市供地清單全部出爐。

??土地政策

??蘭州土地價款可延期繳納

??武漢2022年將供應15102畝宅地

??受整體市場轉冷影響,多個城市房地產市場調控環境明顯改善,如福州、青島、衢州等多個城市均放松了調控,蘭州也于本周出臺了相關政策。其中,在土地出讓方面,蘭州提及招拍掛出讓用地的保證金將按20%繳納,同時土地價款因疫情等原因造成資金困難的、可延期繳納。此外,武漢也于4月2日公布了2022年土地供應計劃,其中住宅用地計劃供應15102畝,商品房項目占比約80%。

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??土地供應

??供應規模延續年內高位

??深廣推出22年首批集中供地

       供應方面。本周CRIC重點監測城市供應總建筑面積為1493萬平方米,環比小幅下降9%,但仍處于2022年開年以來的高位。22城集中供地方面,本周迎來四城推地,分別是深圳、廣州、濟南和無錫。具體而言,深圳此次共推出8宗地,其中1宗為租賃住房用地,其余7宗為商品住宅用地,總建筑面積約107.06萬平方米,起始總價168.11億元。廣州則推出了18宗地,并且多集中在主城區,增城、從化、南沙、花都等外圍城區供地量明顯減少,總建面達276萬平方納米。濟南的供應量相對較高,包括萊蕪在內共有36幅地推出,總供應量超過300萬平方米。無錫則僅推出了8宗地,供應建面剛剛超過100萬平方平方米。對比去年首批供應量來看,除深圳供應規模略有增加外,其余三城的供應量均明顯縮減。


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??土地成交

??三城完成22年首輪集中土拍

??拉動成交規模環比大漲

??成交方面。本周重點監測城市土地成交建筑面積達1035萬平方米,同環比均呈上漲趨勢;成交金額也隨之大幅上漲,達到894億元;價格方面,由于成交結構向一二線城市傾斜,平均地價仍呈現結構性環比上漲趨勢,成交樓板價達8632元/平方米,環比上漲7%。

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??22城集中供地方面,本周武漢、重慶和成都三城22年首輪集中土拍收官。從最終成交結果來看,成都的成交規模最高,計劃出讓的50宗地中成交44宗,總成交建面達到357萬平方米,共收金393億元。重慶和武漢由于此次供應規模較小,成交量也相對較低,尤其是武漢,包括商辦用地在內僅有10宗地成交,總建面約80萬平方米。集中供地之外,多數城市的成交規模仍在50萬平方米以下,商辦用地仍是成交主力。

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??市場熱度

??地塊競拍熱度分化

??成都、武漢觸頂成交與流拍并存

??市場熱度方面。本周重點監測的城市平均溢價率較上周出現回落,環比下降4.7個百分點至3.0%。不過,流拍率也較上周有所下降,達15.1%。

??從武漢、重慶和成都的土拍表現來看,地塊競拍冷熱分化趨勢十分顯著。尤其是武漢和成都,熱點片區的地塊競爭激烈,均出現了地塊觸頂成交,如成都高新桂溪街道地塊有26家房企參與搖號;但出讓條件相對復雜的地塊或區位較為偏遠的地塊則依托本地國企托底或直接遭遇流拍,成都此次就有6宗地遭遇流拍,武漢也有1宗。

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??周度TOP5

??成都、武漢首拍冷熱分化

??上海成交一宗百億商辦用地

??3月末,武漢、重慶、成都等多個城市迎來了22年首輪集中土拍。因此,本周總價榜入榜地塊以集中供地城市為主,如武漢、成都等,各有2幅地塊入榜。從土拍表現來看,每個城市首輪集中土拍基本均呈現了“冰火兩重天”的態勢。以成都為例,天府新區、高新區等熱點板塊溢價成交不斷,部分地塊甚至吸引了二十余家房企參與抽簽,但也有6幅地遭遇流拍,冷熱不均十分明顯。

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        除了集中成交地塊之外,本周成交地塊中值得關注的還有上海黃浦區南外灘大型商辦地塊。作為董家渡組團最后一宗商辦用地,該地塊價值極高,區位也極為優越。最終,該宗地由上海國資委控股的聯合體競得,成交總價為135.04億元,平均樓板價達49126元/平方米。值得一提的是,該地塊也是今年年內成交的第一宗總價超百億的地塊。

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??重點地塊點評

       浦東國資托底高行舊改宅地



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??地塊分析:

??在因疫情將36宗商品住宅用地延期后,上海首批集中供地僅有4宗舊城改造地塊按期出讓。這4宗地分別位于浦東、寶山、松江和青浦,其中浦東高行舊改地塊位置最佳,是四宗地中唯一位于中外環的地塊。最終,該地塊由浦東國資旗下的長江高行置業競得,成交總價為15.91億元,平均樓板價達34401元/平方米。

??據地理位置來看,宗地靠近外環高速,與地鐵站直線距離都在2公里左右,自駕出行相對更為便捷。不過,項目周邊的生活配套相對齊全,周邊有萬嘉商業廣場、山姆會員店等配套,能充分滿足居民的生活購物需求;教育資源同樣也比較豐富,地塊隔路即是高行小學,周邊還有高行小學華高新校區、高行中學等。目前,地塊所在高行板塊,新房限價多在7.03萬元/平方米,此次亦是如此。結合成交樓板價來看,即使考慮15%的自持,項目整體利潤空間也相對充裕。





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