[克而瑞]重慶、武漢首拍降門檻、減規模,穩地市成效初顯

馬千里、邱娟、周奇2022-04-02 11:17:01

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2022-04-02
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發布機構:克而瑞

??3月末,重慶、武漢相繼迎來2022年首場集中土拍。本次集中供地,兩城分別僅有13宗和7宗涉宅用地出讓,供應規模較去年任一批次均明顯縮減。盡管首拍試水意味明顯,但兩城在供地端“誠意”十足,不僅取消了競自持,還降低了部分優質地塊的起始樓面價,為企業進一步讓利。

??最終,兩城首輪土拍均平穩收官:重慶13宗地實現“零流拍”,并且還有3幅地觸頂搖號,整體競拍熱度較去年第二三批次明顯上升;武漢集中掛出的7宗涉宅地僅有1宗流拍,6宗成功出讓,其中1宗觸及最高限價+搖號成交,整體溢價率1%,相比全部底價成交的第三批,成交熱度略有回升。

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??重慶:優質土地地價降幅明顯

       房企參拍意愿明顯提升

??為了保障土地順利成交,重慶2022年首批次集中供應地塊出讓門檻顯著降低,不僅取消了競自持,如中央公園等熱點板塊的出讓地塊價格也明顯降低。在此影響下,房企參拍積極性明顯提升,除中海、華潤、建發等央、國企外,龍湖、海成等民企也積極參與拍地。最終,重慶出讓的13宗地全部順利成交,其中3幅觸及地價上限進入搖號,收金接近百億,平均溢價率達5.4%,競拍熱度較去年二三批次明顯上升。

??一、供地結構優化、起拍地價明顯下調,利好重慶首輪土拍熱度回暖

??與多數城市一樣,重慶此次也明顯優化了供地結構,13幅地基本均位于軌交站點周邊,周邊配套設施較為完善,熱點板塊如中央公園、渝北空港西區等片區均有供地,整體供地質量較佳。

??另一方面,重慶此次供應的13宗地價格較去年周邊出讓宅地的價格明顯降低,整體“性價比”較高。具體而言,在周邊有同類型地塊可對比的10宗地中,僅有2幅地的起拍樓板價微漲,其余地塊的起拍價則均不敵去年周邊成交同類型地塊的價格,其中北碚區蔡家組團M標準分區M65-02/04、M67-01/04地塊及高新區西永組團L分區L61-1-1/07、L61-1-2/07地塊起拍價降幅都在10%及以上。值得注意的是,重慶此次還取消了地塊中自持住宅的要求,若考慮此因素,此次出讓地塊價格實際降幅更會更高。

       在上述因素的利好下,重慶此次土拍熱度明顯回升,13宗地中6幅采取“拍賣”的形式出讓,最終5幅地溢價成交,8宗底價成交,其中渝北區兩路組團F分區2幅地和北碚區蔡家組團M標準分區1幅地觸頂搖號,平均溢價率達5.4%,熱度較去年第三輪明顯回升。

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??二、地價下調、盈利空間明顯上升,平均地房比僅為0.46

??聯系成交地價變動來看,重慶此次成交地塊拿地成本下降更為顯著,多數地塊的成交地價降幅都在10%以上,部分地塊的拿地成本降幅甚至高達30%以上。這些地價下調較為明顯的地塊周邊成交地塊基本為重慶去年一批次成交項目,彼時重慶土拍熱度高漲,成交單價破萬的地塊頻出;而經過去年第二三輪的遇冷后,重慶第一批次出讓地價明顯回落,加之溢價15%的限制,導致此次成交地價降幅明顯。以搖號成交的兩江新區兩路組團C、F標準分區C03-2、C05-1、F140-3地塊為例,該宗地旁即為21年一批次成交的重慶單價地王項目,成交樓板價高達15711元/平方米,而此次該宗地即使達到最高限價,平均地價才9349元/平方米,成交地價大幅下跌四成。

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??地價下降之下,項目的盈利空間也明顯上漲。據CRIC初步測算,除去周邊無競品的一宗地外,12宗成交地塊的地房比平均約為0.46,房地價差均在7000元/平方米以上,項目整體利潤空間十分充裕。

??3宗搖號成交的項目利潤空間也相對充裕,僅渝北區兩路組團F分區F22-2/05、F22-6/04地塊的地房比超過了0.5,其它兩宗地則均在0.5以下。不過,該宗地雖然地房比為0.55,但房地價差接近8000元/平方米,仍有較大的利潤空間。

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??三、龍湖表現最為亮眼,地方平臺“托底”比例減少

??在企業拿地方面。由于出讓門檻明顯降低,重慶22年首拍中規模房企及本地民企的活躍度明顯提升。從房企報名參拍情況來看,除了中海、建發等央企、國企外,龍湖、海成、昕暉、保億等民企也均有報名拿地。最終,發源于重慶的品牌房企龍湖表現亮眼,獨立或聯合拿下了3幅地,總拿地金額達15.7億元;外來房企中海、建發、大悅城、中建信和等也各斬獲一宗。

??對比去年二三輪拿地情況來看,重慶此次集中土拍中地方平臺的比例明顯下降。13宗地僅2幅地由地方國企競得,占比約15%,而在去年第二三輪中,地方平臺的拿地占比都在五成以上。

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??武漢:地價下調難阻樓市頹勢影響

       首輪集中土拍熱度延續低位

??武漢本輪集中土拍掛出的7宗涉宅地有6宗成功出讓,其中僅有1宗溢價成交、并且觸及最高限價+搖號成交,整體溢價率僅有1%。對比2021年第三輪集中土拍,武漢2022年首輪集中土拍熱度表現平穩,整體溢價率升至1%,較去年第三輪略有上升。

??具體來看,掛牌的7宗宅地成交了6宗(青山區1宗商住地流拍),總成交建面僅有72萬平方米,總成交金額達84億元,其中硚口常碼頭純宅地經過22輪競價觸及最高限價,轉入現場競拍后,最終被凱德集團搖中,成交價23.1億元,溢價率為5%;相比之下,青山、黃陂、洪山、江漢、東湖開發區等區域熱度最低,5宗成交地塊均底價成交,市場熱度表現不一。

??一、首輪集中供地規模大幅縮減,取消競配建/自持以進一步穩定地價

??從規模上來看,武漢2022年首輪集中土拍僅涉及7宗宅地,用地面積27.5公頃,總建筑面積93萬平方米,不及去年三場集中土拍總建面的5%,供應規模大幅縮減。

??規則上來看,本輪土拍規則在去年三輪簡化的基礎上進一步精簡和優化,競拍程序取消了競一次性付款/競自持/競配建環節,統一采取地價“熔斷”后以“搖號”方式直接確定競得人。

??不僅如此,本次集中土拍大部分地塊最高限價溢價率僅有5%,此舉無疑進一步穩定了地價走勢。

??二、青山區“回爐”商住地起拍價大降24%,二度遭遇流拍

??就流拍率來看,雖然部分地塊起拍樓面價明顯下降,但流拍率依然處于高位。通過測算,本輪集中土拍流拍率升至14%,較去年第三輪還略有加劇。

??具體來看,本輪集中土拍唯一流拍地塊為青山區P(2022)007地,是本輪土拍起始樓面價最高的地塊,該地位于青山濱江區域,配套相對成熟。值得注意的是,該地是去年第二輪集中土拍的“回爐”地塊,原來的出讓底價為38.43億元,本次出讓底價降至29.39億元,溢價率上限也由15%降至5%,起始樓板價由18000元/平方米降至13766元/平方米,降幅高達24%,但該地最終依然因無人報名慘遭流拍。

??究其原因,一方面是由于該地有37900 平方米的商辦,占比接近18%,這樣測算下來,可售樓面價超16500元/平方米,按照周邊新房22000-25000元/平方米的售價來測算的話,盈利可能存在一定的問題;另一方面,該項目所在的板塊競品較多,類似項目的去化持續在低位,部分項目已經降價4000元/平方米,進一步影響了房企的參拍積極性。

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??三、項目去化遭遇瓶頸,商品住宅月均成交量大降44%

??CRIC數據顯示,近期武漢商品住宅去化速度也明顯變慢,尤其是去年四季度以來,商品住宅月均成交量僅有104萬平方米,而去年二、三季度月均成交量高達185萬平方米,對比之下,月均成交量降幅高達44%。

??受此影響,武漢近期商品住宅去化周期大幅拉長。截止2022年2月底,武漢商品住宅去化周期已達20.5個月,較去年同期拉長了114%。樓市表現不佳的大背景下,武漢地市熱度自然也難出現回溫勢頭。

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??四、品牌房企、本地城投、民企三方分食,凱德、中交表現強勢

??與其他大部分城市本土國企托底不同,武漢本輪集中土拍拿地房企比較多元化,6宗地塊分別被品牌房企、本地城投、民企三方分食,尤其是凱德集團,表現比較突出,搖號競得硚口常碼頭地塊,也是本場土拍中唯一溢價成交和成交樓板價最高的地塊。

??值得注意的是,中交本場土拍摘得的P(2022)08號地塊是中交在武漢拿下的第六個項目,在該地附近有中交此前開發的項目中交江錦灣,可謂是武漢土拍的老面孔。

??此外,托底現象依然存在。其中,武漢城建以超27億元的價格在江漢和東湖開發區分別拿下一地,均為底價成交。

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??總體來看,本輪集中土拍供地武漢和重慶均釋放了善意:重慶此次供應的13宗地中,在周邊有同類型地塊可對比的10宗地中,僅有2幅地的起拍樓板價微漲,其余地塊的起拍價較去年周邊成交同類型地塊的價格均有所下降;武漢也是如此,尤其是青山區“回爐”地塊樓板價大降24%。在此利好下,兩城22年首輪集中土拍均平穩收官,其中地價回調幅度更大的重慶土拍熱度回升更為明顯,平均溢價率達5.4%,僅次于已完成土拍的合肥和廈門。

??但需要關注的是,雖然整體走勢平穩,正如此前其它城市一樣,重慶、武漢也存在明顯的地塊熱度競拍差異,觸頂成交與地方平臺托底現象并存。這種差異主要和城市內部樓市表現差異相關,如武漢遠郊城區項目仍在“內卷”、樓市折扣力度加大以跑量,主城區則表現相對平穩。區域樓市冷熱分化下,考慮到當前房企整體資金壓力仍未得到實質性緩解,市場關注度仍將高度集中于盈利空間較大同時去化風險也比較低的優質地塊,冷熱不均將成為各城市拍地的常態。


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