[克而瑞]土地周報 | 土地成交量價環比齊漲,廈門、合肥22年首拍明顯回暖

2022-04-01 12:20:29

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2022-04-01
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發布機構:克而瑞

??2022年第13周

??2022年3月21日-2022年3月27日,22城集中土拍小高峰延續,本周又有兩城完成首輪集中土拍,分別是廈門和合肥。在優質用地供應量大增、出讓門檻降低的影響下,廈門和合肥22年首場集中土拍熱度均較去年第三輪明顯回暖,出現了多宗地溢價甚至觸頂成交的現象。受此影響,重點監測城市的成交量價均較上周出現上漲,溢價率也回漲至7.7%,市場熱度進一步回溫。

??土地政策

??廣州2022年計劃供應宅地751公頃

??商品宅地占比約58%

??3月24日,廣州市2022年度建設用地供應計劃出爐。根據計劃,2022年廣州市計劃供應建設用地總量約2505公頃,其中涉宅用地約751公頃,包括商品住宅用地437公頃和非商品住宅用地314公頃。從空間分布來看,郊區依舊是供應主力,黃埔、花都、南沙及白云的建設用地供應量占比均在15%以上。

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??土地供應

??四城推出2022年首批集中供地

??但出讓規模均不及去年首輪

       供應方面。本周CRIC重點監測城市供應總建筑面積為1643萬平方米,環比大增,與去年同期也大致持平。具體到城市來看。22城集中供地方面,本周迎來四城推地,分別是杭州、寧波、南京和天津。從供應規模來看,杭州的供應量最高,共推出60幅地合計建面達583萬平方米,其次是天津,總供應建面達336萬平方米,共涉及30宗地;寧波和南京的供地規模則均在300萬平方米以下;不過,和去年首批次相比,四城的供應規模均有所縮減,尤其是南京,此次僅推出20幅地,總建面僅為152萬平方米,約為去年第一批次的20%。22城之外,金華也于本周推出了2022年第一批集中供應地塊,共涉及15宗地,包含14宗住宅用地和1宗商辦用地,將于4月22日進行集中出讓。

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??土地成交

??成交規模環比小幅上升

??地價結構性上調

??成交方面。本周重點監測城市土地成交建筑面積達554萬平方米,環比上漲11%,和去年同期相比也大致持平;由于成交主力廈門及合肥等成交了多宗價格相對較高的地塊,成交金額因此較上周大幅上漲,高達448億元;價格方面,平均地價環比上漲至8082元/平方米,環同比漲幅均在七成以上。

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       22城集中供地方面,本周廈門、合肥22年首輪集中土拍收官。從最終成交結果來看,合肥的成交規模最高,考慮于3月23日競品質的15宗地,本周共有21宗地成交,總成交建面達202萬平方米;至此,合肥首輪土拍共成交24宗涉宅用地,共收金189.6億元。廈門計劃出讓10宗地,最終1幅提前撤牌,9幅順利成交,總成交建面達61萬平方米,共收金153.7億元。集中供地之外,主力成交地塊仍多以商辦為主,且大部分城市的成交建面均在50萬平方米以下,市場活躍度不高。

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??市場熱度

??廈門、合肥首輪土拍顯著回暖

??拉動溢價率明顯上升

??市場熱度方面。由于廈門、合肥本次集中出讓優質用地供應比例大增,并且出讓門檻也較此前降低,因此兩城均出現了地價觸頂成交的現象,首輪土拍的平均溢價率分別達6.78%和11.21%,是已完成土拍城市中平均成交溢價最高的兩個城市。在此帶動下,本周重點監測城市的溢價率也突破5%,回漲至7.7%。

??需要注意的是,雖然合肥及廈門土拍整體有所回溫,但地塊競拍熱度仍呈顯著的分化趨勢。以合肥為例,32幅地中15幅進入競品質階段,但也有8幅地延期后仍未成功拍出,最終慘遭流拍,成為本周流拍主力。

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??周度TOP5

??優質用地大增帶動廈門22年首拍回溫

??2幅地觸頂搖號成交

       3月中下旬,重點城市集中土拍迎來一波小高峰,繼福州、青島、合肥后,廈門22年首輪集中土拍也于本周開拍。此次廈門出讓地塊中島內優質住宅多達5幅,占比較此前明顯增加,并且總價也多在40億元以下,起拍門檻也明顯降低。在此影響下,廈門22年首輪集中土拍熱度較去年第三輪明顯回溫,平均成交溢價率達6.78%,較去年第三輪漲幅超過4個百分點。

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??在廈門成交的9幅地塊中,僅有3幅底價成交,其余6宗地全部溢價成交,如單價榜單中入榜的5幅就全部溢價成交。其中思明區P02號地塊、集美區JP03號地塊均吸引了十家及以上的房企參拍,最終均觸頂搖號,由金地和中海分食,成交樓板價分別為46490元/平方米和24335元/平方米。

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??重點地塊點評

??廈門島內唯一搖號成交地塊

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??地塊分析:

??3月24日,廈門2022年首場集中供地開拍。本次集中出讓,廈門明顯增加優質用地的供應力度,計劃出讓的10幅地塊中,有5幅為島內住宅用地。在此影響下,本輪競拍熱度相比去年第三輪明顯回升,10幅地中僅思明湖濱社區2022P04地塊提前一天撤牌,其余9幅地全部順利成交,其中還有2幅觸頂成交總成交建面59.6萬平方米,總吸金153.7億元,平均溢價率6.8%。

       2幅搖號成交地塊中,位于島內的思明嶺兜2022P02地塊競爭更為激烈,共吸引了15家房企競拍,是參拍房企數量最多的地塊。據地理位置來看,地塊緊鄰環島干道,周邊還有環島東路、會展路、呂嶺路等城市主干道,同時地塊還臨近地鐵2號線軟件園二期站,交通出行十分便捷。地塊周邊的生活、教育、醫療等配套同樣十分齊全,附近有軟件園生活廣場、廈門雙十中學思明分校、廈門第二實驗小學分校等豐富配套。目前,地塊周邊在售、待售項目不多,均價約在7.2萬元/平方米,與項目銷售限價接近。除了優越的地理位置外,該地塊之所以受到多家房企的激烈爭奪,主要是在島內出讓地塊中該宗地的起拍總價最低,且配建也相對較少,對房企而言資金壓力較輕,是本輪土拍中外來房企進入島內的最佳選擇。

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